Pembroke Pines 馮先生問﹕
我今年 66 歲﹐年內即可滿 40 季的積點﹐然後退休領取老年社會安全退休金。可是由於我收入較低﹐老年退休金很少﹔我個人積蓄也不多﹔只有一所房屋價值 20 萬元左右﹐還有 5 萬元的貸款餘額﹔我有個兒子 28 歲﹐還有兒媳及 3 歲的孫女﹐連同老伴﹐全家五口住在一起。我想把房子留給我的孩子﹐我自己的退休金又確實不夠。有沒有比較折衷或兩全其美的辦法﹖
答﹕您提出的問題包括兩個方面﹕
1﹐如何把房屋資產用作老年退休金﹔
2﹐如何把有限資產在不影響自己生存的前提下轉移給子女。這兩個問題都非常重要﹐越來越受到美國年屆退休的老人們重視﹐成為退休規劃裡難於或缺的重要議題。當然﹐解決這些問題的辦法也很多﹐折衷或兩全其美的辦法自然也是有的﹐比較符合您的應該是賣出租回 (Sale-Leaseback)和自動終止票據(Self-Canceling Installment Note)合約﹕
一﹐賣出租回 ( SLB ) 合約。就是您可以將您的房子賣給您的小孩﹐小孩再將房子租回給您住﹐其好處﹕
1﹐您可以得到一筆款或分期款 ( 或兩者兼而有之 ) 增加您的退休金。
2﹐您繼續可以住在您的房子中﹐直至您百年歸壽。
3﹐您不需要繼續付房產稅､房屋保險費､維修費､社區維持費(Association Maintenance)､垃圾費､水費､電費。這些都是兒子､兒媳的責任了。您可以無憂地安享晚年。
4﹐您兒子､兒媳可以得到價格比較優惠的房產﹐以及日後房產增值的機會。
5﹐您兒子､兒媳支付的利息部份是可以用來抵稅的﹐可以幫助減低他們的收入稅。
6﹐您全家可以繼續住在一起﹐也不用搬家。
7﹐也許不需要經過貸款公司﹐您借貸給您的孩子﹐省去許多麻煩及費用。
8﹐如果您已經在您的房子中住滿兩年﹐您的增值贏利 (夫婦﹐50萬以內)不需要支付收入稅。
二﹐自動終止票據合約 ( SCIN )。就是您將房子賣給您的孩子﹐ 您們全家可以繼續住在一起。其好處﹕
1﹐您可以得到一筆分期款增加您的退休金。
2﹐與上述“2”相同。
3﹐與上述“3”相同。
4﹐萬一您與夫人中途(假設票據期限為30年) 去世﹐您的票據合約自動終止。您小孩不需要繼續付所欠餘款。房產及任何餘款也不再列入您的遺產。
5﹐與上述“5”相同。
6﹐與上述“6”相同。
7﹐與上述“7”相同。
8﹐與上述“8”相同。
當然上述兩種合約都應該有清楚的條款﹐譬如﹔買方､賣方､價格､利息､支付方式､產權如何轉移､誰付房產稅､財產保險費､維持費､維修費､等等。聯邦稅局嚴格審計此類合同的買賣價格及支付利息。由於自動終止票據和約對賣方有額外風險(上述二中之“4”)﹐賣價或者利息應略高於市價。
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