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Tamarac, FL 伏先生問 ﹕
李先生﹐我新買了房屋。據說房屋貸款利息可以抵減收入﹐還有房產有$25,000
財產稅減免﹐還有其它優惠及其它注意事項嗎﹖它們是如何運作的﹖
答﹕住房貸款的利息是可以抵減收入的。除此之外﹐如果房屋是您的住家(Homestead)﹐您還有如下的好處﹕
一﹐住家減免(Homestead
Exemption)財產稅﹐基本額為 $25,000﹐如果喪偶､致殘､致盲可以有少許增加。它究竟是什麼概念呢﹖房產稅的收入方為縣(County)､城鎮(City)､教育機構(School
Board)三分開。按彿州有關法律規定﹐上述每一方所納稅賦不可以超過房產的
1%﹐也就是說房產稅最高稅率不可以超過3%。以基本額
$25,000 ﹐及最高稅率 3% 為例﹐每年節省財產稅款
$750。它的申請日期為 1月1日至3月1日﹐約60天﹐如果沒趕上﹐就要等下一年了。
二﹐作為您的唯一住家﹐可以在夫妻及下一代之間互相繼承。如果住家是夫妻一方的財產﹐如果他(她)去世﹐又沒有子女﹐這一住家自動歸屬他(她)的配偶﹔如果有子女﹐則歸配偶終身使用(Life
estate)﹐然後自動轉給子女擁有。
三﹐防止被追債拍賣(有五種情形除外﹐下述)。您的唯一的住家﹐不會受一般性債務﹐如信用卡､公司債務､收入稅欠交等。但不包括下述幾種情形﹕
1﹐地產稅(Real property
taxes)。即使只欠區區幾百元﹐也可能被拍賣房子。它的運作情形大概如下﹕從當年1月1日起﹐房產稅就作為抵押權(Lien)加在您的房子之上。如果您在
11月1日之前交納﹐可能還有個折扣(Discount)﹐12月31日之前交﹐您也沒事。至下一年
3月31日您仞未交﹐4月1日以後的當地城鎮的報紙﹐就可能登載有拍賣您的地產稅款(Tax
certificate)的消息﹐您可能就要為您的地產稅款交納高達
18%(最高﹐取決于拍賣情形)的利息。兩年以後﹐您的地產稅款持有人即可以申請地產稅契約(Tax
Deed)﹐拍賣您的房子。
2﹐改善環境稅(Special
assessments)。如果政府改善您住家附近的道路､街道､路燈､下水道等設施﹐讓您的住家得益﹐政府可能將這些費用的一部分或全部讓當地居民分攤。這種款也欠不得﹐可以變成抵押權(Lien)拍賣您的房子。
3﹐房屋貸款(Mortgages)。您的住房貸款是您自願將您的房子作抵押的。
4﹐賣主借款(Vendors' lien)。由原屋主貸款買房﹐跟上述住房貸款一樣。
5﹐裝修欠款(Construction
lien)。您裝修房子﹐換地毯､地磚､加裝游泳池､籬笆､圍牆等﹐都使您的房子昇值。您如果拖欠不交﹐按法律人家就可以賣您的房子。
如果您需要在您的家中住的安心､睡得安穩﹐
這五種款拖欠不得。
恭喜您搬進新家。住家是較安全的資產﹐但如上所述﹐也不是萬無一失。您應該為此購買足夠的保險。同時﹐應該為您及您的全家積蓄一些誰也不可以追訴的安全資產﹐如教育基金､退休金､人壽保險､信託等﹐讓您家的經濟安全得到保護﹐生活過得越來越好﹗
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